Manque de fiabilité des DPE : les diagnostiqueurs plaident non coupable

Obligatoire depuis le 1er novembre 2006 pour les ventes de logements et le 1er juillet 2007 pour les locations, le DPE permet de connaître les consommations d'énergie et de favoriser leur maîtrise, en classant le bien immobilier en sept catégories de A (inférieur ou égal à 50 kWh/m2/an, soit 250 euros de dépenses) à G (supérieur à 450 kWh/m2/an et 2.250 euros de dépenses) tout en indiquant la quantité de CO₂ émise du fait de cette consommation.

Le but de cet étiquetage énergétique, valable 10 ans, est d'inciter aux travaux de rénovation énergétique comme l'isolation thermique. Le DPE est également affiché depuis ce 1er janvier 2011 sur les annonces immobilières. Il conditionne aussi le montant du nouveau prêt à taux zéro PTZ +.

Des diagnostiqueurs ''sous la pression'' de leurs clients

Or, d'après Serge Muller, vice-président de la fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi), les pressions sur les diagnostiqueurs, si elles demeurent ''marginales'', ont ''pris de l'ampleur depuis janvier'' liées en partie à la détermination du montant du PTZ+, accessibles aux primo-accédants.

''La dépendance du montant du nouveau prêt à taux zéro PTZ+ au classement énergétique entraîne une pression intolérable des propriétaires, de leurs mandataires éventuels et des acquéreurs sur les diagnostiqueurs'', a-t-il dénoncé hier lors du point presse. Des pressions fortes exercées par leurs clients afin de bénéficier d'un DPE ''bien classé'' et ''inférieur à D'', poursuit-il. Le montant du PTZ +, attribué à l'acquéreur, pouvant varier ''de 57.000 à 14.250 euros pour un même bien de 5 occupants'', ajoute M. Muller, selon sa localisation à Paris ou en province.

Autre ''difficulté'' rencontrée par le secteur du diagnostic: ''les effets de seuils'' liés aux critères mêmes de l'étiquetage, a également pointé du doigt Serge Muller. ''Quand on transforme la valeur en lettre, il peut y avoir un effet de bord. S'il est simple d'apposer une lettre'', estime-t-il, il faudrait plutôt ''afficher la valeur qui est représentative de la consommation énergétique'', selon lui.

La moitié du parc immobilier classée E à G La fédération, représentant plus de 1.200 diagnostiqueurs, a également présenté hier son premier observatoire des DPE. Sur 100.000 diagnostics réalisés depuis 2006, seuls 2% du parc immobilier appartiendraient aux deux classes les plus économes en énergie (A et B), soit une consommation énergétique inférieure à 90 kWh/m2/an. Or, la catégorie A sera obligatoire pour toutes les habitations neuves à partir de janvier 2013, en application de la RT 2012. La moitié du parc immobilier est classée de E à G, soit une consommation supérieure à 231 kWh/m2/an, dont près de 10% du parc classé G.

Ces ''effets de seuils'' tout comme les pressions autour du PTZ+ pourraient expliquer les écarts de facture de DPE établie entre les professionnels et dénoncés le 21 février par l'UFC-Que-Choisir, alors qu'une même maison peut être classée C, D voire E, selon l'association de consommateurs. Soit une facture annuelle variant de 1.000 à 1.800 euros, d'après l'UFC qui dénonçait ''l'absence de fiabilité'' du dispositif.

Selon la Fidi, le DPE coûterait pour les propriétaires de ''40 à 80 euros TTC quand ils sont réalisés avec d'autres diagnostics et de 80 à 200 euros TTC quand ils sont réalisés indépendamment des autres diagnostics''. Ces écarts de résultats proviennent ''des différentes méthodes utilisées et des hypothèses de données d'entrées faites par les diagnostiqueurs par les propriétaires'', explique Serge Muller. D'autant que le DPE reste soumis ''aux déclarations'' de ces mêmes propriétaires, ajoute-t-il, et seraient ''non vérifiables et non opposables''. Ce dernier cite le cas de ''l'épaisseur de la laine de verre dans des combles non accessibles''.

Les propositions de la Fidi pour crédibiliser le dispositif

Pour lever tout ''doute sur la fiabilité'' du dispositif et ''l''incompréhension du consommateur'', le syndicat professionnel fait plusieurs propositions. La Fidi plaide tout d'abord pour une "dégressivité moins forte" du PTZ+ et une responsabilisation de l'acquéreur en lui retirant les avantages de ce prêt "en cas de fausse déclaration de la classe énergie" du logement. Cette mesure pourrait tendre à rendre opposable le DPE entre l'acheteur et le vendeur. Une opposabilité qui est depuis longtemps réclamée par les associations de consommateurs alors qu'elle a été retoquée dans la loi Grenelle 2 de juillet 2010. Le syndicat demande aussi ''une compensation de l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)'', qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique.

Deux recommandations formulées par la Fidi, présentées au secrétaire d'Etat au Logement Benoist Apparu ''pourraient être aussi appliquées dans les mois à venir'', a annoncé Serge Muller. Une annexe technique au rapport du DPE devrait être créée listant tous les paramètres justifiant le classement et leurs sources (déclarations du propriétaire, mesures techniques, surfaces et liaisons du bâtiment , systèmes de ventilation et de chauffage,...). L'arrêté, fixant les prix de l'énergie datant de 2006, devrait également être ''prochainement réactualisé''. Celui-ci sert à la valorisation en euros de la consommation mesurée, a précisé Lionel Janot, président de la fédération.

La Fidi, comme la Fédération de l'immobilier (Fnaim), demande une harmonisation des ''méthodes de calcul" du DPE et "une formation obligatoire" (dans le thermique) pour les nouveaux diagnostiqueurs ainsi qu'une ''amélioration de la certification'' d'ici janvier 2012.

Ces préconisations s'inscrivent dans les réflexions menées par un groupe de travail, auquel participe la Fidi, dans le cadre du plan de fiabilisation du DPE, lancé en octobre dernier par Benoist Apparu. Un premier bilan du plan devrait être rendu en avril.

Rachida Boughriet

Article publié le 17 Mars 2011